Сколько «у Вас стоит 1 квадратный метр?». С таким вопросом к нам обращаются потенциальные клиенты из России, которые подходят к нашему стенду на выставках, звонят по телефону в офис, присылают письма по Интернету. По всей видимости, такой вопрос вызван желанием сравнить одно с другим, попытаться провести собственный анализ цен на недвижимость, найти вариант дешевле. И это вполне оправданное желание. В этой статье я постараюсь, вкратце, дать ответ на этот, простой на первый взгляд, вопрос.

Итак, давайте разберемся с терминами. Что имеется в виду под стоимостью за 1 квадратный метр жилья? Стоимость среднестатистического квадратного метра испанской недвижимости за последние шесть месяцев (*2390 Euro/m2) или цена за квадратный метр в не новом многоэтажном доме в небольшом приморском городке (*1581 Euro/m2) или стоимость квадратного метра в первой линии моря в районе Villa Olimpica столицы Каталонии — Барселоне (*6870 Euro/m2)? Как видно из данных компаний оценщиков, а это самый авторитетный источник информации такого рода в Испании — цены на однотипную недвижимость, в данном случае это многоэтажное жилье, сильно разняться. В двух последних случаях разница в цене определяется местом расположения недвижимости.

Фактор «местоположения» крайне сильно влияет на цену «квадратного метра». Иногда он может превысить стоимость строительства в 5-7 раз. Большинство покупателей считает, что рассматриваемый фактор напрямую связан с отдаленностью от моря и это в некотором смысле верно. Правильнее будет сопоставлять фактор местоположения со стоимостью земли. Ведь действительно, земельные участки с видом на море, расположенные в непосредственной близости от него, участки в местах с развитой инфраструктурой, в исторически престижных местах, поблизости от природных заповедников, в столичных городах и их окрестностях имеют повышенный спрос, а в связи с этим и высокую цену. В реальной же практике работы оценщиков фактор местоположения является фактором многокритериальным. Он позволяет определит стоимость земли и, впоследствии рассчитать оценочную стоимость «квадратного метра жилья», которое на этой земле построено.

Еще одной качественной характеристикой, которая влияет на стоимость»квадратного метра» является мера индивидуальности того или иного недвижимого объекта, причем индивидуальности в прямом смысле этого слова. Фактор местоположения включает в себя степень удаленности, отгороженности, обособленности от стального мира. Речь здесь конечно же идет не о громадных заборах с колючей проволокойи пулеметными вышками в углах. Речь идет о количестве «квадратных метров

Земли, которые приходятся на один «квадратный метр» построек. С учеотм высокой стоимости земли с квалификацией «под застройку», влияние рассматриваемого фактора значительно не только для отдаленно стоящих домов, но и для жилых многоэтажных комплексов, которые, как правило, имеют свою инфраструктуру – апрковые зоны, системы бассейнов, спортивные площадки.

Третья важная составная часть стоимости «квадратного метра» — это сама по себе стоимость квадратного метра строительства. Этот фактор также имеет несколько критериев. На него оказывают влияние: уровень инженерно-технического оснащения (системы вентиляции, уровень автоматизации, система отопления, кондиционирования, пожарной безопасности, охраны, бытовая техника); внутренний дизайн помещений и оригинальность архитектурного решения; уровень отделочных работ и качество используемых в строительстве отделочных материалов; географическая ориентация (вид из окна, север/юг).

Каждая из вышеперечисленных составных частей стоимости «квадратного метра» в Испании имеет множество серьезных различий от таких же критериев в России. Это вызвано как различиями в стандартах строительства, так и различиями в законодательстве. Так, к примеру, приобретая квартиру в российской многоэтажке, Вы становитесь собственником только лишь внутренних стен, обозначающих границы купленного жилья. В Испании же, кроме самой приобретаемой квартиры, Вы становитесь собственником части общественных помещений недвижимости и относящихся к ней земель. В таком случае вам принадлежат после покупки доли лестничных пролетов, коридора, подвала, чердака, крыши, шахты лифта, внешних стен здания, тротуара, внутреннего и внешнего двора, бассейна, зоны отдыха, общественной парковки. Все это служит причиной существенного отличия в трактовке площади квартиры.

Когда в Испании говорят о квартире площадью100 м2 «construido», имеют ввиду площадь самой квартиры плюс долю общественных помещений, собственная же площадь квартиры превысит 80 м2. Еще один пример - «квадратный метр» в России представлен серыми железобетонными плитами, в Испании же он отделан «под ключ», в каждой спальне имеет встроенные шкафы, рольставни, встроенную кухонную мебель, качественную сантехнику, электробытовые приборы, что в России будет оцениваться как минимум на 300-350$/м2.

Из всего вышесказанного видно, что дать ответ на поставленный «ребром» вопрос по конкретному объекту в принципе можно, но сопоставление получаемой информации может вводить в заблуждение и приводить к серьезным ошибкам.