Проводимые в настоящее время федеральные и региональные жилищные программы в качестве целевых индикаторов включают показатели доступности жилья. Однако в практике управления не сложилось универсального подхода к оценке этой ключевой характеристики жилищного рынка. Например, одним из конечных результатов реализации ФЦП «Жилище» 2002-2010 гг. является повышение доступности приобретения жилья, когда средняя стоимость стандартной квартиры общей площадью 54 кв.м будет равна среднему годовому совокупному денежному доходу семьи из 3 человек за 3 года. Кроме того, среди конечных показателей реализации Программы отмечается увеличение с 9 до 30% доли семей, которым будет доступно приобретение жилья, соответствующего стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств. Аналогичный процентный показатель взят на вооружение и в рамках приоритетного национально проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России».

Вместе с показателями доступности жилья ФЦП «Жилище» предполагает позитивную динамику таких физических параметров, как жилищная обеспеченность и строительная активность. Согласно данным Росстата средняя жилищная обеспеченность в стране в 2006 году составила 21,1 кв.м [4]. По сравнению со значениями аналогичных показателей развитых стран Россия в 2 раза уступает Германии и Нидерландам, в 3 раза – США, в 3,5 раза – Норвегии [3]. В этой связи программная задача увеличения жилищной обеспеченности с 20 кв.м на человека (2004 год) до 21,7 кв.м на человека к 2010 году является не достаточно амбициозной, и, кроме того, не адекватной с точки зрения динамичного развития национального комплекса жилищного строительства.

Что касается строительной активности, то в соответствии с ФЦП «Жилище» годовые объемы жилищного строительства должны увеличиться в 2 раза: с 41,2 млн.кв.м (2004 год) до 80 млн.кв.м (2010 год). По данным Росстата, в 2006 году было построено 50,6 млн.кв.м жилья, что составляет 63% от целевого значения.

В международной практике результативность строительного комплекса принято оценивать не в абсолютных, а в относительных показателях. Существует так называемый европейский стандарт строительной активности, составляющий 1 кв.м нового жилья на душу населения в год [1]. Принимая во внимание целевое значение объемов жилищного строительства 2010 года и допуская неизменность численности населения, можно говорить о том, что плановая строительная активность к 2010 году должна составить 0,56 кв.м нового жилья на человека. Фактически, в 2006 году российский строительный комплекс вышел на уровень строительной активности 0,35 кв.м, что по зарубежным меркам является очень скромным показателем.

Почему важны такие физические параметры, как жилищная обеспеченность и строительная активность?

Дело в том, что доступность жилья является комплексной оценкой социальной ориентированности жилищного рынка. Параметры доступности жилья отражают сбалансированность спроса и предложения на рынке жилья, наличие «ценового пузыря», соотношение доходов домашних хозяйств и условий ипотечного кредитования. Однако в реальности высокая доступность жилья может означать вовсе не высокий уровень развития жилищного рынка территории, а, наоборот, его социально-экономический коллапс, когда жилье становится недефицитным товаром и население старается покинуть депрессивный регион. И здесь в качестве мощного дополнительного теста территории на кризисность выступает показатель строительной активности.

Тем не менее, на наш взгляд, это не снижает важности индикатора доступности жилья, поскольку вопросы его покупки, строительства, улучшения жилищных условий актуальны, конечно, для стабильно развивающихся стран и регионов.

Как было отмечено выше, отсутствие единой официальной методики оценки доступности жилья препятствует формированию адекватной системы мониторинга результативности ФЦП «Жилище» и приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Более того, остаются непонятными критерии доступности жилья за счет собственных и заемных средств. В данной работе мы проведем обзор отечественных и зарубежных методик оценки доступности жилья, а также предложим соответствующий алгоритм оценки применительно к российским условиям.